Переход от долевого строительства к проектному финансированию. Кому это выгодно и что будет с рынком? Проектное финансирование VS долевое строительство

Является новой схемой финансирования крупных инвестиционных проектов, которое хотя и предоставляется банками, однако представляет собой не кредитование, а именно инвестирование.
Отличие проектного финансирования строительства от кредитования состоит в том, что не предполагает предоставления банку залога под кредит, стоимость которого должна существенно превышает размеры заемных средств. В связи с высокой стоимостью строительных проектов строительные компании не имеют достаточного количества активов, чтобы предоставить банкам необходимое обеспечение.
Именно поэтому при проектном финансировании строительства происходит вложение банковских средств в реализацию строительных проектов, которые сами же и выступают обеспечением долговых обязательств, причем банк берет на себя от 70 до 80 процентов затрат на реализацию проекта.
Таким образом, для проектного финансирования строительства привлекаются по существу инвестиционные средства, поскольку природа инвестиций состоит в заимствовании не под залог, а под проект.

Преимущества проектного финансирования строительства
А. При проектном финансировании возврат банку средств происходит не за счет активов инициатора проекта, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом.
Б. может предоставляться абсолютно новой компании без финансовой истории. Выделение средств на реализацию проекта происходит лишь на основании доказательств, что через несколько лет строительство принесет необходимую прибыль – например, если уже сейчас есть покупатель на продукцию компании или услуги, которые будет производить проектный объект.
В. Процентная ставка при проектном финансировании строительства гораздо ниже, чем по обычным кредитам, а сроки кредитования – существенно больше.
Г. Для получения проектного финансирования не нужно предоставлять залог, то есть отвлекать из бизнеса значительные активы.

Особенности проектного финансирования строительства
В связи с тем, что такое банковское инвестирование в строительные проекты требует значительного вложения средств, сама заявка на получение финансирования может рассматриваться несколько недель. Кредитор должен взвесить все аргументы, изучить все доказательства будущей прибыльности от строительства.
А когда прибыль от реализации объекта строительства или его работы начнет поступать, то распределять ее будет банк-кредитор, выделивший финансирование на проект и взявший на себя большинство рисков.

Проектное финансирование строительства связано с реализацией масштабных проектов и управлением значительными денежными потоками. Наша компания предлагает услуги финансового консультирования при получении и сопровождении проектного финансирования.
Наши услуги:
разработка финансовой модели и бизнес-плана проекта строительства;
поиск потенциальных кредиторов в банковском секторе;
согласование условий кредитных и залоговых договоров;
ведение переговоров в ходе проектного финансирования строительства;
составление необходимых отчетов для банка
и другие.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – сторонник проектного финансирования строек, а потому к предложению президента страны отказаться от долевого строительства в пользу последнего отнеслась позитивно. Правда, на переходный период, по её мнению, нашей стране потребуется больше времени, чем предполагают в правительстве. О трудностях перехода Надежда Борисовна рассказала в интервью порталу ЕРЗ.

Да, я считаю это шагом в правильном направлении. Напомню, что практика привлечения прямых инвестиций граждан в строительство во всем мире распространена вовсе не так широко, как у нас. Это используется либо в странах со слабо развитым банковским финансированием, либо, наоборот, в развитых странах - но как некая форма предоплаты при строительстве очень дорогой, элитной недвижимости, которая не имеет спроса на широком рынке. Когда застройщик строит такую элитную недвижимость, он хочет заранее знать своих покупателей и привлекает средства в строительство. А использование инвестиций граждан в строительстве в таком массовом порядке и таких масштабах, как это сложилось и практикуется у нас, в других странах, повторяю, мало где можно встретить.

Поэтому, в конечном итоге, переход на систему банковского проектного финансирования - абсолютно правильный шаг, о чем я, собственно, всегда и говорила. Другое дело, сложились ли у нас для этого условия.

Откуда же при отказе от долевого строительства возьмутся деньги для финансирования стройки в таких объемах, какие давала «долёвка», - порядка 4 трлн руб.?

Как раз здесь я особых проблем не вижу, поскольку если люди вкладывают свои деньги в строительство сегодня, значит, у них эти деньги есть. И если им надо будет приобретать готовое жилье, они же не будут под подушкой держать свои деньги - все равно разместят их в банках. Сегодня банковская система не испытывает таких проблем с ликвидностью, как раньше, а тут будет поступать еще и дополнительная ликвидность. Так что в этом плане я особых рисков вижу.

А вот готова ли наша банковская система и наши застройщики работать на принципах проектного финансирования - это большой вопрос. При проектном финансировании застройщики должны быть максимально прозрачны для банков, а вся их деятельность видна как на ладони и доступна банковскому контролю. К сожалению, сегодня таким требованиям соответствуют далеко не все застройщики.

С другой стороны, и практика проектного банковского финансирования сегодня у нас очень ограничена. А раз такое финансирование в России не развито, в банках нет соответствующих специалистов, кредитных инспекторов, которые могли бы выезжать на площадку, легко читать и понимать строительные документы, следить за соблюдением проектной документации и технологий при строительстве объекта. Их просто нет, поскольку в них до сего дня просто не было потребности. Нет проектного финансирования - нет и специалистов.

Чтобы застройщики смогли соответствовать банковским требованиям, а банки, в свою очередь, нарастили необходимые компетенции, требуется время. Здесь нужно, образно говоря, чтобы срослось сразу с двух сторон.

Но, кроме компетенций, надо еще и активность проявлять. А почему банки не активны в этом вопросе, как Вы думаете?

Тут все просто: слишком высоки риски. Вообще в строительстве риски самые высокие. И если непрофессионалы в лице граждан берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся. Это первое.

Второе: чтобы снизить эти риски, банк должен полностью контролировать строительную деятельность девелопера. А сегодня у него нет такой возможности. Во-первых, сама деятельность застройщика не очень прозрачна - как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения всех сопутствующих стройке процедур. А во-вторых, компетенции банка, как я уже говорила, просто не хватает.

Но под лежачий камень, как известно, вода не течет. И эта проблема никогда не будет решена, если сама ситуация не заставит приступить наконец к ее решению, Вы согласны?

Абсолютно! Конечно если, как сегодня, без всякого особого контроля брать деньги у людей, то зачем тогда шевелиться? Вот обе стороны и не шевелятся… А если будут созданы условия, тогда совсем другое дело. Ведь во всем мире строительство кредитуется банками. И Россия ничем не хуже других стран, просто мы еще не развили эту практику, вот в чем причина.

Но в один момент, конечно, все не разовьется. Для этого нужен какой-то переходный период. На мой взгляд, достаточно длительный.

- Сколько?

По крайней мере, не менее пяти лет. Нужно придумать какие-то промежуточные механизмы и постепенно переходить к проектному финансированию.

Вот недавно ввели механизм эскроу счетов, когда есть ДДУ, но средства подлежат размещению в банках и блокируются до завершения строительства. Это и есть некий промежуточный механизм, но заставить всех вступить даже в эту стадию невозможно.

- Что же Вы предлагаете?

Думаю, надо будет создать на ближайшие два-три года, условно говоря, какие-то требования, которые будут стимулировать и банки, и застройщиков переходить сначала к эскроу счетам. Потом в течение двух-трех лет стимулировать их работать по договорам купли-продажи жилья. Наш Гражданский кодекс позволяет заключать договор купли-продажи в отношении вещи, которая будет создана в будущем. Вот и надо будет отрегулировать такой договор купли-продажи жилого помещения и установить по нему максимальный размер задатка. Во многих странах так делают, и задаток там составляет, например, 10-15%. И на второй переходный период уже на этих эскроу счетах размещать не полную стоимость жилья, а 10-15% задатка от договора купли-продажи.

А вот потом, когда закончатся обе стадии этого переходного этапа, можно будет уже сказать: «Все поучились, потренировались, и на этом всё! Теперь просто работаем по договорам купли-продажи с максимальным задатком, установленным законом». Например, те же 10-15%. И размещать их на эскроу счете. Думаю, имеет смысл такое требование внести, чтобы даже эти 10-15% для человека были гарантированы, и он их не потерял. А все остальные формы - запретить.

При этом чрезвычайно важно проследить и отрегулировать законодательство так, чтобы застройщики, двигаясь к проектному финансированию, не ушли в другие механизмы. Скажем, мы видим, что с нынешним ужесточением норм 214-ФЗ начинается движение в сторону ПИФов. И мы все знаем про СУ-155 и про схемы ЖСК, когда застройщики не всегда законно подтягивали под себя жилищно-строительные кооперативы.

Надо сказать, наши застройщики вообще чрезвычайно изобретательны, и по дороге, так сказать, к светлому будущему они вполне могут изобрести еще какие-нибудь формы и придумать, как взять деньги у народа на стадии строительства. Уйдут из 214-ФЗ в другие, еще менее отрегулированные формы и т.д.

Поэтому здесь предстоит изменить само институциональное устройство рынка. А это очень сложная задача.

Банкиры свою выгоду никогда не упустят, но при этом, как Вы отметили, банки не любят рисковать. А какие меры, стимулирующие граждан пользоваться счетами эскроу, Вы бы предложили?

Еще при обсуждении прошлогоднего пакета поправок в 214-ФЗ я предлагала повысить размер страхового возмещения вкладов граждан на счетах эскроу. То есть сделать не 1,4 млн руб., как сегодня возмещается по обычному депозиту для банков, входящих в систему страхования вкладов, а на величину всех средств, которые размещены на эскроу счете.

Ведь не надо забывать, что на самом деле эскроу счет в банке - это тоже не нулевой риск. Как мы видим, и у самих банков проблемы бывают: и банкротства, и санация, и пр. И хотя сейчас установлено, что такие эскроу счета могут открывать только самые крупные, надежные банки, которые работают с федеральным бюджетом и пр., к сожалению, у нас ни один банк, кроме двух-трех системообразующих, не застрахован от проблем.

Поэтому, если уж внедрять какие-то стимулирующие меры на переходном этапе к проектному финансированию, то я бы повысила это страховое возмещение. При такой гарантии сохранности вложенных денег подобный механизм стал бы гражданам гораздо интереснее.

- …а пока этот механизм не работает еще и потому, что у застройщика отсутствуют источники для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства, а выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещают нормативы Банка России, разве не так?

Понятно, что финансового потока у застройщика нет, но при проектном финансировании его вообще не будет - никакого внешнего финансового потока.

В этой системе должны хорошо себя чувствовать только те застройщики, которые имеют возможности для собственных инвестиций. Доля собственных средств девелопера должна быть не меньше 30-40% от объема, необходимого для строительства того или иного объекта. Это будет стимулировать его снижать сроки реализации проекта.

Сегодня есть технологии, в первую очередь организационные, которые позволяют построить многоквартирный дом буквально за два-три месяца. И если застройщики без потери качества смогут снизить срок реализации проекта с года до этих двух-трех месяцев, то деньги для уплаты процентов им понадобятся только в течение этого срока. И чем эффективнее и короче будет сам процесс строительства, тем меньшими могут стать платежи по процентам по кредиту.

Все это, повторяю, будет стимулировать застройщиков внедрять современные технологии.

Звучит убедительно. Теперь позвольте о неприятном - о ценах на жилье, которые в связи с переходом на проектное финансирование, по мнению ряда экспертов, могут подняться на 10-15%. И об объемах строительства, которые, наоборот, могут существенно упасть, что явно не вяжется с провозглашенными целями, предусматривающими ежегодный рост ввода жилья на 4-6 млн кв. м и выход на показатель 120 млн кв. м к 2025 году. Получаются разнонаправленные прямые…

Согласна. Действительно, когда меняется институциональное устройство рынка, его участники должны к этому адаптироваться. И сохранить «на переправе» прежние объемы строительства, думаю, невозможно. Здесь надо как-то согласовать одну цель с другой. Нужно понимать, что объемы строительства могут снизиться: не катастрофически, а на 10-20%.

Это очень много: миллионы квадратных метров жилья, которых не досчитаются как рядовые граждане, так и разработчики госпрограмм. А еще есть смежные отрасли, например производители стройматериалов.

Вот это и называется «политический выбор». Что важнее: сохранить большие объемы строительства или исключить ситуацию, при которой появляются обманутые дольщики? Поэтому-то и нужен переходный период, чтобы все смогли адаптироваться. Конечно, нельзя с ходу такие вещи внедрять.

Что касается цен, то скажу так. Чтобы цены были рыночными, нужно развивать конкуренцию среди застройщиков. Подчеркну: не среди подрядных организаций, а именно среди девелоперов. Потому что из-за увеличения затрат строителя цена растет в основном на неконкурентном рынке. А если рынок конкурентный, то цена складывается из спроса и предложения, и затраты здесь ни при чем. Просто снижается маржа застройщика, то есть его прибыль.

А то, что у нас рынок слабо конкурентный, это не новость.

Как отмечалось на недавней конференции в НИУ ВШЭ, в Москве 80% сделок на рынке контролируют 5-8 застройщиков. А что уж говорить о менее конкурентных региональных рынках…

Такие крупные институциональные изменения рынка жилищного строительства должны быть рассмотрены со всех сторон, в том числе условия, которые необходимы для повышения конкуренции, чтобы цены не выросли и т.д.

Повторяю, это очень сложная социально-экономическая и политическая задача. И решать ее нужно аккуратно и продуманно. Не наломать дров, не нарубить с плеча, а предусмотреть все риски и возможные последствия. То есть загодя везде соломку подложить…

Редакция NSP попросила банкиров и девелоперов рассказать, как меняется подход к кредитованию проектов, можно ли привлечь заемные средства под разумный процент и какие финансовые схемы бизнес использует как альтернативу проектному финансированию.

Дмитрий Курдюков, председатель Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:
- Сбербанк — лидер на рынке проектного финансирования. И мы, разумеется, не прекратили предоставлять кредиты девелоперам, работающим как с жильем, так и с коммерческой недвижимостью. Один из принципов проектного финансирования — распределение рисков между всеми участниками проекта. В первую очередь, еще до того, как банк войдет в проект, свою долю средств должны вложить его инициаторы. В жилой недвижимости эта величина составляет 25% от капитала проекта, еще минимум 15% должны вложить дольщики. Таким образом, мы несколько повысили требования к доле собственного участия застройщика. Обязательным требованием является реализация квартир в соответствии с требованиями 214-ФЗ, наличие исходно-разрешительной документации по проекту. Преимущественно мы готовы кредитовать проекты, рассчитанные на массовый спрос.
Это общие принципы, которых мы придерживаемся. На практике действует индивидуальный подход к компаниям и их проектам. В нем учитываются имя и опыт потенциального заемщика, наличие у него иных денежных потоков и платежеспособных поручителей, класс и рыночная привлекательность объекта, наличие дополнительного залога.
В портфеле кредитов, выданных на строительство недвижимости, доля жилых проектов стабильно составляет около 10%. Сам портфель вырос с 36 млрд рублей в начале 2013-го до 115 млрд в 2015 году. Цифры наглядно показывают, что проектное финансирование недвижимости в Сбербанке не прекращено.

Андрей Феоктистов, директор департамента корпоративного бизнеса ПАО «АК БАРС» Банк»:
- В целом подходы банка «АК БАРС» к кредитованию жилищного строительства не изменились. Базовые критерии остаются прежними. Реализация проекта должна быть экономически оправданна. Необходимо наличие у застройщика проектно-сметной и исходно-разрешительной документации. В проекте должны присутствовать собственные средства заемщика — не менее 30% от его стоимости. Также пристальное внимание уделяется качеству залогового обеспечения по привлекаемым кредитам.
В 2016-м банк финансирует инвестиционные проекты в запланированном объеме.
За три предыдущих года число выдаваемых займов практически не менялось.
В 2013-м мы профинансировали 36 проектов, в 2014-м — 35, в 2015-м — 38.
Банк требует от застройщиков положительной деловой репутации, экономически эффективной финансово-хозяйственной деятельности, хорошей кредитной истории, наличия собственных средств. Мы отдаем предпочтение проектам жилой недвижимости экономического класса. Анализируем их потенциальную востребованность на рынке, ликвидность, целесообразность. Условия и ставки определяются для каждого проекта индивидуально по результатам
комплексного анализа.

Аркадий Бочарников, заместитель управляющего филиалом банка «Глобэкс» в Петербурге:
- Процесс проектного финансирования у нас не прекращался. Есть и уже открытые, действующие кредиты, и заявки на рассмотрение. Ставки по таким кредитам не слишком сильно изменились по отношению к докризисным. Но условия, по которым мы предоставляем проектное финансирование, — закрытая коммерческая информация. Могу сказать, что подход к каждому застройщику индивидуальный: с учетом его истории и масштабов бизнеса. В Петербурге большой объем кредитования приходится на такие компании, как Setl Group и «Эталон — ЛенспецСМУ».

Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer:
- Проектное финансирование сегодня принципиально доступно. У банков есть свободная ликвидность. Но условия изменились. Прежде всего, ставка выросла. У банков типа «Сбера» и ВТБ она составляет 14-15%, у более мелких — 19%. У небольших банков к тому же практически нет длинных денег. Они могут кредитовать максимум на два года, а для девелоперских проектов это мало. Длинные кредиты под силу помимо двух лидеров также Банку Москвы, Промсвязьбанку, Альфа-банку и еще нескольким из первого эшелона.
Понятно желание банкиров подстраховаться на неустойчивом рынке. Они снижают свои риски, предъявляя более жесткие требования к участию заемщика в проекте. Если раньше можно было рассчитывать на финансирование, внеся 30% собственных средств, иногда даже 20%, то сегодня пропорция 50:50. Для тех, кто строит жилье, это уже не интересно, потому что это третий-четвертый этажи дома, затем можно продолжать стройку на средства от продажи квартир.
Кроме того, банки просят ликвидные залоги в обеспечение кредита. То есть проектное финансирование превращается в ломбардное кредитование. А оно доступно в необходимом объеме только крупным компаниям, на балансе у которых достаточно дорогих и ликвидных активов для обеспечения и налаженное взаимодействие с банками. Но и в этом случае будет большой дисконт, т. е. они получат не более 50% от стоимости имущества.
Застройщики отмечают, что кредит можно получить только на строительно-монтажные работы. А на создание коммуникаций, систем пожарной безопасности, слаботочных систем — невозможно. На это нужны собственные ресурсы.
Банки уменьшают риски и с помощью юридических схем. Как правило, проект делается в рамках специально созданного юридического лица. Банк получает долю в его капитале, обеспечивая этим свои права на объект в случае дефолта заемщика. Взять кредит на головную девелоперскую компанию практически нереально.
Для тех, кто выходит на рынок впервые, построить диалог с банком и получить заем — задача из области фантастики. Но даже если новичок с ней справился, ставка убьет всю экономику проекта. Кредитуются компании с именем, с репутацией. Для них — более благоприятные условия. Применяются и механизмы перекредитования. Если объект уже построен, банк передоговаривается с заемщиком на более низкую ставку, а высвободившиеся средства можно реинвестировать в следующий проект. Возникает целая цепочка строек, которые банк ведет вместе с девелопером.
Надо учитывать и то, что банк не волен до бесконечности смягчать условия. Центробанк как регулятор диктует свои требования, и ни один банк не может их игнорировать. Высокая ставка появилась не от желания банкиров заработать, а исходя из учетной ставки ЦБ, повышенных требований к резервированию и других параметров.

Елена Кузнецова, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
- Думаю, что в 2016-м банки сформируют обобщенный подход к проектному финансированию. Потому что именно этот год станет, по мнению многих аналитиков, хорошей проверкой на прочность для застройщиков. В первом квартале банки заняли выжидательную позицию. Они хотят понаблюдать, как изменились экономические показатели девелоперов за 2015-й, а это будет понятно из годовой финансовой отчетности, которую подают не позднее 31 марта.
Большинство банков сейчас предъявляют повышенные требования к участию застройщиков в финансировании будущих проектов, а также к соблюдению законодательства. Более или менее лояльно банки относятся к тем компаниям, которые строят объекты в рамках 214-ФЗ, и с опаской смотрят на иные схемы.

Елена Тарабукина, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС»:
- В кризис успешное проектное финансирование зависит не только от длительности деловых отношений между девелоперской компанией и банком, но и от репутации и опыта застройщика. У ГК «КВС» партнерские отношения сложились с ВТБ24. Он обеспечил кредитными ресурсами наш первый инвестпроект «GUSI-Лебеди», затем ЖК «Иван-да-Марья» и «Линкор». Сейчас ВТБ24 финансирует проекты комплексного освоения территории «Новое Сертолово» и «ЯСНО.ЯНИНО».

Андрей Никитин, финансовый директор «Группы ЛСР»:
- «Группа ЛСР» никогда не использовала целевое банковское проектное финансирование. Для застройщиков, работающих по 214-ФЗ, применение этого инструмента обычно связано с существенными обременениями (залог прав требований по договорам долевого участия или договорам генподряда). К ним добавляются накладные расходы на рецензирование проектов в инжиниринговых и сюрвейерских компаниях и затраты на страхование. Все это наряду с высокими ставками по кредиту существенно снижает рентабельность.
Кроме того, нет оперативного юридического механизма высвобождения квартир из-под банковского залога. Поэтому есть риск, что дольщик откажется от сделки: любое залоговое обременение вызывает у покупателя подозрения.
С середины 2014-го банки ужесточают требования к предприятиям строительной отрасли, особенно к подрядным организациям. Это заметно осложняет для застройщиков и подрядчиков процедуры, связанные с получением кредита (как в рамках проектного финансирования, так и на пополнение оборотных средств). Нельзя сказать, что банки стали предъявлять какие-то новые требования. В то же время они значительно усложнили анализ финансового состояния как самого заемщика, так и всех участников кредитных сделок. Скрупулезно изучают все финансовые показатели (фактические и прогнозные), структуру собственности заемщика. Ужесточился подход к рыночной оценке и качеству залогового обеспечения.
При этом стоимость проектного финансирования в любом случае выше, чем ставки по кредиту на текущую деятельность (пополнение оборотных средств). Если группа компаний использует «котловой» принцип привлечения заемного финансирования у разных банков-кредиторов, это позволяет свести к минимуму расход на обслуживание займов. Да и банки намного оперативнее принимают решения о предоставлении кредитных лимитов.

25.07.2017 10:58:00

Мировая практика инвестирования в строительный сектор такова: 2/3 инвестиций идут через банковское проектное финансирование, 1/3 составляют собственные средства компаний. В России – все наоборот. В нашей стране до сих пор нет единого правового механизма по проектному финансированию. В этой связи эксперты указывают на то, что необходимо развивать другие небанковские инструменты. Подробнее о них – читайте в «Теме недели» на STROY.EXPERT.

Проектное финансирование

Несмотря на то, что основным способом привлечения инвестиций для строительных проектов в России все-таки остается проектное финансирование, механизмы его еще недостаточно развиты. Во всем мире проектным финансированием занимаются классические инвестиционные банки, которые имеют право осуществлять прямые инвестиции в крупные проекты. Наши же банки - это, в большинстве своем, кредитные и депозитные учреждения. По мнению экспертов, через несколько десятилетий Россия все-таки придет к европейским стандартам проектного финансирования, но пока говорить об этом слишком рано. Для этого у нас нет законодательных и исполнительных механизмов, судебная система и система контроля также отстает от должного уровня.

Дмитрий Нырков , руководитель проекта ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Как правило, девелоперские проекты являются долгосрочными и довольно рискованными, особенно в условиях сегодняшней административной неопределенности и политической ситуации, из-за чего довольно сложно оценить риски. Проектное финансирование банками осуществляется только после получения разрешения на строительство, многие финансовые учреждения начинают выделять средства уже после начала стройки. В связи с этим девелоперу крайне сложно получить инвестиции, например, на этапе предпроектных подготовок: надо либо искать соинвестора, либо вкладывать собственные средства.

Собственные средства, договоры ДДУ

Самая большая проблемы в рамках предоставления данного источника финансирования – низкий уровень доверия и падение спроса со стороны потенциальных дольщиков (покупателей квартир). По некоторым оценкам, обманутых дольщиков по всей стране зафиксировано сегодня от 45 до 150 тыс. человек. Если ситуация с несовершенством механизма их защиты (ФЗ-214) не изменится, проблемы будут только усугубляться. Не поможет даже стимуляция мер поддержки ипотеки – в ситуации падающих доходов населения даже уровень ипотечной ставки в 8% вряд ли поспособствует оживлению спроса.

Владимир Гамза , председатель комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям:

ФЗ-214 надо постоянно править. Ситуация меняется, появляются новые обстоятельства. И тут речь уже не идет о том, хорош или плох сам закон, а только лишь о том, что парадигма развития строительного сектора через механизм дольщиков была изначально неправильной. Правильно было бы сформировать подход через проектное финансирование, тогда бы в стране уже сейчас появился нормальный институт проектного финансирования, а обманутых дольщиков и в помине не было.

Помимо Закона о Компенсационном фонде Госдума планирует запустить порядка 12 различных законов, все они будут работать в комплексе. Нельзя рассматривать отдельно каждый из этих элементов системы. В настоящий момент реализуется системный подход, который позволит запустить, в том числе, и принципы проектного финансирования. Наконец-то соединили экономику и строительную сферу, сформулировав понятие «обоснование инвестиций». На самом деле сегодня никому не нужны «деньги сразу», потребность в них возникает по мере раскрутки проекта с оценкой этапов рисков на каждом из них. В новом законе ответственность застройщика поднята на 3-4 уровня по сравнению с предыдущими актами, для этого в ФЗ-214 введены и объяснены дополнительные элементы, такие, например, как эксроу-счета.

В Европе уже давно придумали и реализуют эффективный механизм поэтапного привлечения финансовых средств по проекту. Например, вырыл застройщик котлован – дольщик заплатил за свою будущую квартиру 15% стоимости, освоили 1 этаж – покупатель заплатил еще 10% и так далее. Таким образом, формируется абсолютно защищенная правовая схема финансирования строительства.

Андрей Шелковый , генеральный директор ОАО «АФЖС»:

Я не совсем согласен с критикой системы страхования рисков застройщиков в нашей стране. В качестве примера приведу последние парламентские слушания, которые шли 6,5 часов (порядка 30-40 минут было посвящено обсуждению законопроекта о Компенсационном фонде, а все остальное время отдали на откуп дольщикам, которые приехали со всех регионов России). Ни в одном выступлении не было претензий дольщиков к страховым компаниям, претензии в основном касались власти и застройщиков. Конечно, ФЗ-214 сегодня эволюционирует, все время обнаруживаются новые прорехи, которые необходимо дополнительно донастраивать, особенно в части контроля за деятельностью застройщиков в рамках договорных взаимоотношений по ДДУ. Это нормальная практика: закон, который был принят еще 10 лет назад, не может оставаться в неизменном виде. По сути, когда мы говорим о проблемах дольщиков, которых в нашей стране по разным оценкам от 45 до 150 тыс. человек, мы имеем в виду тех людей, которые вложились в проекты до вступления в силу механизма обязательного страхования строительной деятельности. Сейчас будет тоже самое: принятый закон нацелен только на тех дольщиков, с которыми будут подписываться договоры по новым проектам. Однако всем понятно, что этот закон никак не решит проблему текущего дня. Будут ли защищены сегодняшние дольщики этим законом? Да. Ведь речь идет о создании публично правовой компании, в этом случае будет иметь место субсидиальная ответственность государства, а значит финансирование дольщиков будет идти из бюджета, то есть из наших с вами налоговых отчислений.

Небанковское финансирование

Помимо проектного банковского финансирования и собственных средств (договоры ДДУ), существуют и другие инструменты финансирования жилой и коммерческой застройки, в том числе проектов по комплексному развитию территорий. В частности, речь может идти о Паевых инвестиционных фондах (ПИФы), Пенсионных фондах, государственной поддержке в виде договоров ГЧП и концессий.

Ольга Архангельская , вице-президент РГУД, партнер компании Ernst&Young:

Сейчас на рынке активно развиваются источники, связанные с инвестиционными фондами. Дело в том, что за рубежом пенсионные фонды являются весомыми игроками на этом рынке. Речь идет о долгих деньгах, которые не требуют очень высокой доходности и идеально подходят рынку недвижимости. Впрочем, долгое время российское законодательство не было достаточно проработанным, чтобы этот инструмент активно использовался застройщиками. Сейчас пенсионные деньги начали вливаться в отрасль.

Кроме этого, все активней в последнее время применяются и механизмы ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья.

Катерина Григорьева, директор направления «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG :

Применение механизма ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья предполагает привлечение бюджетного финансирования для создания объектов инженерной и социальной инфраструктуры, что является важным условием снижения стоимости квадратного метра жилья и обеспечения его доступности, реализации по ценам, ниже рыночного уровня. Реализация инвестором проектов жилой застройки подразумевает также его обязательство по строительству сопутствующей инженерной инфраструктуры (водоснабжение и канализация, электроснабжение, газоснабжение, управление твердыми бытовыми отходами), а также объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц). Затраты по строительству указанной инфраструктуры, как правило, полностью ложатся на инвестора и, в конечном счете, включаются в стоимость жилья. В связи с этим, с одной стороны, стоимость жилья становится недоступной для населения особенно в регионах, а, с другой стороны, финансовые показатели и окупаемость проекта становятся неприемлемыми для рационального инвестора.

Рынок строительства жилья в России за три года перейдет от долевого механизма финансирования к кредитному. По поручению президента механизм перехода должен разработать Минстрой совместно с АИЖК.

Президент РФ Владимир Путин поручил Правительству совместно с Центробанком и АИЖК утвердить дорожную карту по поэтапному замещению средств дольщиков банковскими кредитами и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Напомним, Владимир Путин обсуждал постепенный отказ от долевого строительства 25 октября на совещании с членами Правительства. Глава Минфина РФ Антон Силуанов после совещания заявил, что строители должны по большей части пользоваться заемными средствами, а люди должны покупать уже готовые квартиры, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями.

По оценкам главы Минстроя Михаила Меня , для отказа от долевого строительства банки должны заместить 3,5 трлн руб. «Банки должны ответить на вопрос, в какой срок они могут заместить эту цифру и на каких условиях», – отметил он.

Долевое строительство

Долевое строительство – форма инвестиционной деятельности, при которой строительная компания привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

И хотя сейчас в России приходится до 80 % от общего объема строящегося жилья, это отнюдь не российское ноу-хау. Возникло долевое строительство в Аргентине в 1985 году при поддержке государства, которое стремилось привлечь средства в отрасль. Позже этот механизм получил распространение в Великобритании, Египте, Кувейте, ОАЭ.

В России федеральный закон № 214-ФЗ вступил в силу 1 января 2005 года. Закон претерпел многочисленные изменения и поправки, но действует до сих пор и регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.

Согласно закону, застройщик – это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К минусам долевого строительства относится появление долгостроев, т.е. незавершенных строительством домов, и как следствие – обманутых дольщиков. Именно социальная напряженность, возникшая в связи с увеличением их числа в период экономического кризиса, подтолкнула власти к поиску новых механизмов финансирования жилищного строительства.

Плюсы: не надо ждать

Именно предотвращение появления новых обманутых дольщиков и является главным преимуществом проектного финансирования.

«Гражданам более правильно и более надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонятными последствиями», – заявил министр финансов Антон Силуанов.

Среди аргументов «за» также возможность купить готовую квартиру, а не кота в мешке, т.е. покупатель еще на стадии выбора сможет оценить качество строительства, благоустройства, наличие или отсутствие инфраструктуры, парковок и т.д. И, конечно, в этом случае не придется ждать несколько лет, когда квартира, купленная на начальной стадии строительства, будет достроена, территория вокруг благоустроена, а дом введен в эксплуатацию.

И эти доводы весьма и весьма весомы, но есть у предлагаемой схемы и недостатки.

Минусы: за все нужно платить

Негативная сторона перехода к проектному финансированию – рост стоимости жилья. Сегодня, привлекая средства дольщиков на стадии котлована, застройщик может сразу пускать их в дело без дополнительных расходов. Если же средства на строительство будет предоставлять банк, это предполагает проценты и комиссии.

«Средний срок жизни строительного проекта – 1,5–2 года. Банковское финансирование по текущим ставкам дает 18–24 % валовой нагрузки на проект. Но это для сверхкачественных заемщиков. Для некоторых проектов нагрузка может достигнуть и 30 %. Думаю, в среднем цены вырастут на 40 %», – говорит генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Представитель застройщика также отмечает, что в России формировался мировой прецедент, когда напрямую средства домохозяйств инвестировались в реальный сектор экономики через механизм долевого строительства. «Государство, принимая новые правила, убирает из жилищного строительства социальные риски, но вместе с тем и доступное жилье», – сетует Игорь Белокобыльский.

Банки

Отменять долевое строительство в один момент государство не собирается. Правительство говорит о постепенном переходе к новому механизму. Теперь в числе участников строительства появятся и банки.

По словам управляющего филиала банка «Российский капитал» в Новосибирске Дениса Голубева, банковская система РФ сегодня вполне готова к финансированию проектов жилищного строительства: сейчас и ставки кредитования приемлемы для застройщиков, и банки научились работать со строительным сектором. Также банки уже разработали как стандарты для рассмотрения кредитования, так и методологии мониторинга застройщиков.

«Мы не видим принципиальной сложности перехода на модель проектного финансирования, при которой конечный потребитель покупает готовое жилье, а банк финансирует весь проект от начала до конца, как это распространено в европейских странах. Полный переход на проектное финансирование, по нашему мнению, не вызовет особых затруднений у добросовестных застройщиков. Это лишь заставит их более тщательно готовить финансовые планы и проекты совместно с банками. Становиться более прозрачными и технологичными. Конечно, переход на новую схему отсечет недобросовестных застройщиков от рынка жилищного строительства», – уверен Денис Голубев.

Также представитель банка прогнозирует, что объем реализованного жилья после перехода на проектное финансирование даже возрастет, поскольку у населения будет больше уверенности в благополучном исходе строительных проектов, т.к. все риски на себя фактически возьмут банки. Это приведет к росту спроса.

Поясним, что у банка «Российский капитал» есть практический опыт проектного финансирования объектов жилищного строительства. В настоящее время они находятся в стадии реализации. Проекты рассчитаны на срок до трех лет.

«Мы будем вести анализ всего проекта на протяжении всего жизненного цикла строительства: контролировать целевое использование привлеченных средств, динамику строительства, обмениваться этими данными с контролирующими органами. Таким образом, банк непосредственно становится полноценным участником строительного процесса ».

При этом к застройщику предъявляются следующие основные требования: наличие положительной деловой репутации, опыт реализации строительных проектов, наличие проектно-разрешительной документации.

«Сейчас ставки на проектное финансирование в нашем банке 12–14 % годовых. Сроки кредитования по некоторым проектам, которые мы рассматриваем, – более семи лет», – уточняет Денис Голубев.

Механизм перехода должен быть разработан к 15 декабря. Что именно предложат Минстрой и АИЖК а рамках дорожной карты, пока неизвестно.