Покупка предприятия. Налоговые последствия сделки по продаже предприятия как имущественного комплекса при общем режиме налогообложения Организация приобрела предприятие как имущественный комплекс

Существует три основных способа выйти из бизнеса – ликвидация организации, отчуждение своей доли в уставном капитале юридического лица либо продажа предприятия как имущественного комплекса, предназначенного для ведения предпринимательской деятельности. Последний вариант обычно применяется, когда участники юридического лица намерены прекратить конкретный вид бизнеса, но хотят продолжать заниматься иной предпринимательской деятельностью под вывеской уже зарекомендовавшей себя компании.

В состав предприятия как имущественного комплекса включается все имущество, используемое в предпринимательской деятельности, – движимые и недвижимые объекты (здания, сооружения, земельные участки, оборудование, инвентарь, продукция, сырье), права требования, интеллектуальная собственность и т.д.

В целом же предприятие как имущественный комплекс признается согласно пункту 1 статьи 559 ГК РФ недвижимым имуществом, а, следовательно, должна быть произведена регистрация коммерческой недвижимости в территориальном органе Росреестра.

В договоре купли-продажи предприятия, который обязательно составляется в письменной форме, необходимо четко прописать состав передаваемого имущества, которое, тем не менее, должно представлять собой целостный имущественный комплекс. Заключенным такой договор может считаться лишь с момента государственной регистрации купли-продажи недвижимости.

От обычной сделки купли-продажи недвижимости договор продажи предприятия отличается тем, что по нему передаются и права требования продавца, и его долги, а потому статья 562 ГК РФ устанавливает обязанность продавца или покупателя (это необходимо указать в договоре) уведомить кредиторов организации и получить их согласие на подобную сделку. Кредитор может не дать такого согласия, а в течение трех месяцев с момента получения уведомления либо года с момента, как узнал или мог узнать о сделке, имеет право потребовать у продавца досрочного исполнения всех имеющихся обязательств.

Происходит купля-продажа предприятия в следующем порядке.

Принятие уполномоченным органом юридического лица решения о сделке (поскольку такая сделка обычно является крупной, т.е. превышающей 25% балансовой стоимости активов юридического лица). Если же цена превысит 50% стоимости активов, то подобное решение принимается только общим собранием участников (акционеров) общества.
Разработка договора и всех необходимых документов (аудиторского заключения, акта инвентаризации, реестра обязательств, бухгалтерского баланса).
Уведомление кредиторов.
Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами.
Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости (предприятия) по месту регистрации предприятия как имущественного комплекса.
Передача имущественного комплекса на основании передаточного акта.
Государственная регистрация права собственности на недвижимость (предприятие) по месту регистрации предприятия как юридического лица.

Поскольку в имущественный комплекс включаются отдельные объекты недвижимого имущества, то одновременно с регистрацией сделки по продаже предприятия происходит и регистрация прав на нежилые помещения и прочую недвижимость.

Именно с момента госрегистрации сделки купли-продажи предприятия и прав на отдельные объекты недвижимого имущества к покупателю переходят все права и обязательства, связанные с функционированием предприятия как имущественного комплекса.

Стоит отметить, что имущественный комплекс может продаваться и с определенными недостатками, которые обязательно должны быть указаны в договоре купли-продажи предприятия. Разумеется, цена в данном случае должна быть ниже, а если предприятие передано с недостатками либо с какими-либо обязательствами, касающимися его деятельности, и эти недостатки или обязательства не указаны в договоре купли-продажи или передаточном акте, то покупатель вправе требовать уменьшения стоимости даже после заключения договора. Главное, чтобы недостатки или обязательства не могли быть обнаружены покупателем своевременно.

Если предприятие продается с недостатками, то все равно необходима регистрация договора, а также регистрация передаваемых по нему прав на нежилые помещения и земельные участки.

Существует несколько способов стать собственником готового бизнеса. В первой части статьи мы рассказали о наиболее популярном варианте – покупка доли в ООО или покупка акций в АО. Сегодня речь пойдет о покупке предприятия как имущественного комплекса.

Что есть предприятие?

Предприятие является отдельным объектом гражданских прав. Это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Зачастую словом «предприятие» называют вещи, которые совсем не относятся к недвижимому имуществу. В обиходе выражения «у нас на предприятии», «данное предприятие» означают попросту место работы. Словом «предприятие» подменяют такие термины, как «фирма», «организация», «юридическое лицо». То есть объектом гражданских правоотношений называют субъекты права. Но мы не будем путаться в терминах и поговорим именно о предприятии как об имущественном комплексе и предмете недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, логотипы, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор купли-продажи предприятия

В соответствии со ст. 559 ГК РФ, по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (все имущество, которое задействовано в бизнесе), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Не все права и обязанности можно передать покупателю. Нельзя передать в составе имущественного комплекса, например, полученные фирмой лицензии на занятие определенными видами деятельности. Новый собственник предприятия должен будет получать разрешительную документацию заново. Нельзя передать покупателю те обязательства, которые согласно заключенным договорам просто не передаются.

Надо сказать, что процесс продажи предприятия является довольно сложным. Большое значение имеет подготовка к его продаже.

Предпродажная подготовка

Во-первых, необходимо четко знать, что будет входить в состав предприятия как имущественного комплекса.

Для этого должна быть проведена полная инвентаризация предприятия, на основании которой и будет определена стоимость и состав продаваемого. Полученная таким образом инвентаризационная стоимость не обязательно будет конечной стоимостью предприятия: цена за имущественный комплекс устанавливается соглашением сторон договора.

Как гласит ГК РФ, до подписания договора продажи предприятия сторонами должны быть составлены и рассмотрены:
- акт инвентаризации;
- бухгалтерский баланс;
- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Во-вторых, при продаже нельзя забывать о правах кредиторов, то есть о тех, кому предприятие задолжало. О предстоящей продаже должны быть уведомлены все кредиторы. При чем такое уведомление должно быть сделано в письменной форме. Обязанность по уведомлению может лежать как на продавце, так и на покупателе.

Если кредитор письменно не сообщит продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, а также возмещения продавцом причиненных этим убытков. Дело может дойти до признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Предъявить иск по данным требованиям можно в течение года со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Даже после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передаточный акт

Еще один немаловажный документ, без которого не может произойти сделка по купле-продаже предприятия, – это передаточный акт.

В данном документе должны быть отражены следующие данные:
- о составе предприятия;
- об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
- сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Акт подписывается продавцом и покупателем, и с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю. С подписанием передаточного акта на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Но, несмотря на подписанный акт, право собственности покупателя на предприятие возникает только с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

После подписания передаточного акта и до момента государственной регистрации права собственности покупателя последний вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Оформление продажи

Для полного оформления за покупателем приобретаемого предприятия необходимо:
- зарегистрировать договор купли-продажи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор считается заключенным только с момента его регистрации. Обязательное приложение к такому договору – акт инвентаризации, а также бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия и перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;
- зарегистрировать право собственности покупателя на предприятие как на имущественный комплекс.

Все познается в сравнении…

Итак, мы рассмотрели два варианта покупки бизнеса. Так какой же из этих вариантов предпочтительнее?

С одной стороны покупка доли (акций) менее обременительная процедура, чем покупка предприятия. Тут и сравнительная простота оформления, и экономия денежных средств на государственной регистрации недвижимости. При покупке акций или доли нет необходимости переделывать договор аренды земельного участка, заново получать лицензии, разрешения. Юридическое лицо продолжает существовать, меняются только акционеры или участники общества, а разрешения, лицензии, договоры выдаются и заключаются с юридическим лицом. В итоге продавец и покупатель выигрывают во времени.

При покупке предприятия юридическое лицо меняется, меняется собственник движимого и недвижимого имущества – все это требует соответствующего оформления, а это дополнительное время и деньги. После продажи предприятия прежний собственник либо ликвидируется, либо продолжает вести предпринимательскую деятельность, но уже без данного предприятия.

Но в то же время, покупая предприятие, новый собственник приобретает полный контроль над бизнесом. Если же говорить о покупке готового бизнеса путем приобретения доли или акций, то такой контроль возможен лишь, если продается 100% акций или долей. Даже при покупке контрольного пакета акций (больше 51% доли) у вас будет только решающий, но отнюдь не единственный голос.

Налоговые органы против учета в составе расходов взноса в уставный капитал
Константин Новоселов, советник налоговой службы Российской Федерации III ранга:

– Если предприятие продают как имущественный комплекс, прибыль или убыток надо считать по каждому объекту. Ведь именно таким образом, согласно ст. 323 Налогового кодекса РФ, ведется учет доходов и расходов по амортизируемому имуществу. При этом в расходы можно списать как остаточную стоимость основных средств и нематериальных активов, так и покупную стоимость прочего имущества. Основание для этого – ст. 268 Налогового кодекса РФ.

Что касается продажи долей, то, в соответствии с Письмом Минфина России от 17 июня 2004 г. № 03-02-05/5/9, доходы от их реализации можно уменьшить лишь на затраты, связанные с оформлением сделки. Учесть суммы, которые были вложены в уставный капитал, при расчете налога на прибыль фирма не имеет права. Делать это запрещает п. 3 ст. 270 Налогового кодекса РФ.

Однако, на наш взгляд, с такой позицией можно поспорить. Ведь в п. 3 ст. 270 Налогового кодекса РФ речь идет о расходах по внесению имущества в уставный капитал. То есть, когда фирма делает взнос в уставный капитал общества, она не вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на переданную сумму. Но затем организация продает свою долю, а следовательно, она может уменьшить вырученное на расходы, связанные с реализацией. А к ним относится и стоимость имущества, переданного в уставный капитал.

Продажа акций АО. Что касается продажи 100% акций фирмы, то налогооблагаемую базу следует определять согласно ст. 280 Налогового кодекса РФ. Для ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке и не обращающихся, есть свои особенности оценки дохода от реализации. Но в общем налоговая база равна разнице между продажной и покупной стоимостью акций.

Вывод. При продаже предприятия как имущественного комплекса продавцу надо считать налог на прибыль. При реализации фирмы как совокупности долей (акций) налог на прибыль нужно уплатить, если продавцом является юридическое лицо. Если же продавец – физическое лицо, то ему придется перечислить НДФЛ. Какой из вариантов более выгоден, зависит от конкретных данных по продаваемому объекту.

Е. Покидова. Журнал «Директор-инфо» , №8, 2002

Редакция благодарит за информационную поддержку консалтинговую группу «Магазин Готового Бизнеса» .

В настоящее время в России сложилась практика сделок с предприятиями. Обычно это купля-продажа предприятий либо как имущественного комплекса, либо как юридического лица.

Продажа предприятия как имущественного комплекса

Известно, что предприятие как юридическое лицо может выступать субъектом права. Но оно же само может стать объектом различных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением прав на него1. ГК РФ предполагает и отчуждение части предприятия (части имущественного комплекса) или части прав. Например, при продаже имущественного комплекса прежний собственник может не передавать права на использование товарного знака, авторских произведений, изобретений и т.д.

Рассмотрим основные этапы подготовки и заключения подобных сделок, а также те проблемы, которые обычно возникают при продаже предприятия как имущественного комплекса.

Обязательная регистрация предприятия как имущественного комплекса - особого вида недвижимости.

Чтобы предприятие обрело статус имущественного комплекса , необходимо официально зарегистрировать такой комплекс в территориальном отделении Комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правда, сделать это могут только те юридические лица, которые владеют недвижимым имуществом на правах собственности. При регистрации имущественного комплекса могут возникнуть непредвиденные проблемы. Например, не стоит удивляться, если в территориальном отделении Комитета по регистрации прав не дадут абсолютно никакой информации по интересующему вопросу. Более того, многие должностные лица заявляют, что они впервые слышат о том, что именно их комитет проводит такую регистрацию. В комитете чаще всего толком не знают, как надлежит регистрировать подобные имущественные комплексы. Но даже если клиенту выдадут перечни документов, то в регистрации предприятия как имущественного комплекса может быть отказано. Такое возможно, если чиновники путем несложных расчетов придут к выводу, что одно здание - это недвижимость предприятия, а два здания - уже имущественный комплекс. Логика «железная».

При регистрации предприятия как имущественного комплекса только на то, чтобы собрать, проверить, сверить данные во всех необходимых документах, можно потратить не один месяц. Поэтому иногда целесообразно не нагружать этим юридическую службу предприятия. Лучше заключить договор с фирмой, специализирующейся на оказании подобных услуг по регистрации. Лучшим же вариантом будет обращение в компанию, которая является профессиональным посредником на рынке купли-продажи предприятий, бизнесов.

На этом проблемы, связанные с регистрацией, конечно, не заканчиваются. После регистрации предприятия в качестве имущественного комплекса предстоит еще регистрация договора купли-продажи и того права, которое возникло в связи с этим договором, а также составление других документов. Так, например, согласно ГК РФ, имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности предприятия: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и др.

Теоретически все это можно включить в состав предприятия. Но на практике в свидетельстве указывается только недвижимость. Тогда стороны вынуждены помимо договора о продаже предприятия заключать договоры о переходе прав собственности на иное имущество: оборудование, сырье и пр. Подлежат дополнительной регламентации и иные отношения.

Предпродажная подготовка.

На этом этапе необходимо составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех долгов, включаемых в предприятие. Какие сложности возникают при предпродажной подготовке?

Распространены ситуации, когда для представления в налоговые органы на предприятии специально составляют убыточный баланс, где не отражается большая доля прибыли. Применяются и другие схемы сокрытия доходов, имущества от налогообложения. Продавец же просит за предприятие сумму, которая соответствует цене, определяемой для процветающего бизнеса. Покупатель в такой ситуации должен получить доказательства того, что данные о прибылях и убытках, отраженные в балансе, не совпадают с фактическими прибылями и убытками. Для установления действительного положения дел проводятся дополнительные мероприятия, требующие временных и материальных затрат. Например, покупатель направляет наблюдателя, который в течение определенного времени отслеживает и фиксирует в своем отчете реальные товарные и денежные потоки, имеет доступ к документам, к «черной» кассе и к «черному» балансу. Он ведет учет всего произведенного и отпущенного товара, определяет количество и стоимость услуг, в т.ч. оказанных, произведенных и отпущенных без соответствующего оформления.

Часть имущества предприятия может быть приобретена за наличные средства или на имя других юридических (физических) лиц. Такое имущество используется в деятельности предприятия, но не числится на балансе. Особенно характерно это для предприятий розничной торговли, которые пользуются неучтенным оборудованием: холодильными шкафами, кондиционерами, мебелью и т.д. Иногда стоимость такого имущества превышает стоимость чистых активов предприятия. В этом случае для установления стоимости неучтенных предметов необходимо затребовать первичные документы, подтверждающие факт законного происхождения и приобретения этого имущества (кассовые и товарные чеки, техническую документацию и пр.) А для товаров, заведомо происходящих из-за границы, необходимы документы, подтверждающие еще и законность ввоза. Нужно установить, какие лица по документам (юридически) являются собственниками этого имущества, и соответствующим образом оформить с ними правоотношения.

Если предприятие участвует во внешнеэкономической деятельности, необходима тщательная проверка - все ли обязательства перед таможенными органами выполнены, не возбуждено ли против него дело об НТП. Нужно осведомиться и том, как соблюдалось валютное, налоговое, земельное законодательство, какова история взаимоотношений с этими органами. Обращать внимание надо и на отсутствие (наличие) предписаний об устранении нарушений, выданных органами санэпиднадзора, службой противопожарного надзора, газовой службой и пр.

При смене главных бухгалтеров, если дела передавались без аудита, прошлые ошибки наслаиваются друг на друга. В результате весь бизнес может стать неликвидным. Для проведения аудиторской проверки нужно привлекать независимых аудиторов.

Кроме аудиторов, к оценке имущества необходимо привлекать и оценщиков. Это правило прямо в ГК РФ не закреплено, но оно вытекает из иных нормативных актов.

Достаточно распространенное явление - отсутствие у предприятия необходимых правоустанавливающих документов. Причины могут быть различными, например, из-за упущений юридической службы (если такая была создана). Бывает, что документы фактически есть, но юридической силы они не имеют. Такое может случиться, если в договоре купли-продажи имущества, аренды, в ином договоре отсутствуют существенные условия, по которым стороны обязаны прийти к соглашению2, или если сделка заключена с превышением полномочий.

При продаже предприятия должны соблюдаться права кредиторов по обязательствам, передаваемым покупателю. ГК РФ предусматривает обязательную процедуру их письменного уведомления. Эти уведомления могут направить как продавец, так и покупатель. Получив уведомление, кредитор может письменно сообщить о своем согласии на перевод долга либо в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения (досрочного исполнения) обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Кредитор, не сообщивший о своем согласии на перевод долга, может потребовать признания договора купли-продажи недействительным полностью или только в части продажи обязательств продавца перед данным кредитором. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в установленном порядке, вправе потребовать прекращения (досрочного исполнения) обязательств и возмещения причиненных убытков либо признания договора купли-продажи недействительным полностью или частично. По долгам, переведенным покупателю без согласия кредиторов, продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

Передача дебиторской задолженности продавца ГК РФ не регламентирует. Но поскольку в состав имущественного комплекса входят и права требования (ст.132 ГК РФ), то эту задолженность можно учитывать при определении цены имущественного комплекса.

На стоимость предприятия существенным образом могут повлиять его деловая репутация, деловые связи (клиентела), занимаемое на рынке место. Эти показатели необходимо правильно оценить.

При определении стоимости имущественного комплекса необходимо учитывать и забалансовые обязательства: вексельные, гарантийные, возможные судебные решения, акты о наложении взыскания за административные правонарушения и пр. Но такие обязательства выявить не всегда возможно.

Составление и заключение договора.

Для составления договора купли-продажи предприятия необходимо привлекать юристов, специализирующихся в данной области. Профессионал-практик сможет учесть все нюансы такого договора для каждого конкретного случая, минимизировать издержки по уплате налогов. Договор купли-продажи должен отвечать не только требованиям законодательства, но и регламентировать дальнейшие действия сторон, учесть и распределить между ними издержки по исполнению договора.

В договоре необходимо решить вопрос об исключительных правах в составе предприятия:

права на фирму (на обозначение, индивидуализирующее предприятие, на его продукцию, работу, услуги);

права на товарные знаки, знаки обслуживания;

права на интеллектуальную собственность, возникающие из авторских и иных договоров;

права на промышленные образцы, ноу-хау и пр.

При продаже предприятия права на фирму, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации товаров, работ, услуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Разумеется, необходимо учитывать требования законодательства, регулирующего отношения в данной сфере. Так, согласно Закону «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров», переход исключительных прав на использование товарного знака регистрируется в патентном ведомстве. Без такой регистрации он признается недействительным. Товарный знак может быть передан только по договору о его уступке. Следовательно, если договор купли-продажи предприятия содержит положение о переходе к покупателю прав на товарный знак, то этот договор подлежит регистрации не только в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, но и в патентном ведомстве.

Что касается других прав , то, например, право коммерческой организации на фирменное наименование неотчуждаемо. Следовательно, необходимо руководствоваться Положением о фирме. В соответствии с ним право на фирму состоит в праве исключительного использования фирменного наименования в сделках, на вывесках, в объявлениях, рекламе, на бланках, счетах, товарах предприятия, упаковке и пр. Право на фирму возникает с момента, когда фактически началось пользование фирмой, а заканчивается либо с момента прекращения существования самого предприятия, либо с переходом предприятия к новому владельцу. Фирменное наименование (право на фирму) имеет своей целью индивидуализировать предприятие и неотделимо от него.

Прием и передача предприятия. Регистрация прав нового собственника.

Процедура передачи предприятия предусматривает обязательное наличие приемо-передаточного акта. В нем указываются сведения о составе предприятия, о выявленных недостатках имущества, об уведомлении кредиторов. При подписании сторонами такого акта предприятие считается переданным покупателю. Для покупателя момент передачи бизнеса - один из самых ответственных этапов, когда на него переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, включенного в состав предприятия. Фактически приняв имущество, покупатель имеет право самостоятельно вести бизнес.

Но право собственности на имущество переходит к покупателю только после государственной регистрации этого права. Кроме того, после регистрации права собственности к покупателю переходят и обязательства по уплате налогов. Еще до подписания договора, при предварительном обсуждении его условий, стороны должны учесть вопрос о распределении налоговых платежей. Продавец при продаже имущественного комплекса должен уплатить НДС и налог на прибыль, что увеличивает стоимость предприятия.

Как видно из приведенной схемы, продажа предприятия как имущественного комплекса - дело хлопотное, требующее значительных временных и финансовых затрат (подготовительные работы по оценке, аудиту, проверке, консультации со многими специалистами, уплата налогов и пр.). Кроме того, достаточно часто у сторон договора возникают проблемы, связанные с регистрацией прав и имущества в государственных органах. Не говоря уже о том, что для продажи такого предприятия обязательно иметь данное недвижимое имущество в собственности. Все эти и другие проблемы препятствуют тому, чтобы сделки по купле-продаже предприятий как имущественного комплекса получили широкое распространение. Чаще всего сделки с имущественными комплексами осуществлялись в ходе приватизации, для которой установлена особая процедура и особый состав участников. На вторичном рынке объекты этих прав обычно продаются не как имущественные комплексы, а иными способами. Большинство сделок по продаже бизнеса происходит путем замены участников, акционеров общества. Но данный способ не подходит для продажи бизнеса частного предпринимателя.

Продажа юридического лица

Предприятия, арендующие недвижимое имущество, не регистрируются в качестве имущественных комплексов. Следовательно, они не могут являться объектом купли продажи по договору о продаже предприятия как имущественного комплекса. Даже если есть возможность зарегистрировать предприятие как имущественный комплекс, гораздо более выгодным и простым может стать проверенный способ по отчуждению долевого участия в юридических лицах. Для этого выкупаются акции или паи, вносятся соответствующие изменения в учредительные документы. При отчуждении долей трудности могут возникнуть либо с удовлетворением претензий остальных акционеров или участников, либо если предприятие входит в состав холдинговой структуры.

Порядок продажи участниками или акционерами долей и акций общества достаточно проработан в законодательстве. По таким сделкам уже сложилась определенная практика, в том числе и судебная, что дает возможность сторонам учитывать все нюансы сделок. Порядок их совершения предусмотрен законодательством, Уставами предприятий. Кроме того, в многочисленных публикациях специалистов на данную тему можно найти не только теоретические рассуждения, но и хорошие практические рекомендации по совершению подобных сделок на всех этапах.

При проведении предпродажной подготовки существенными являются вопросы соответствия учредительных и иных документов юридического лица действующему законодательству. Учитывая намерения сторон, возможно, потребуется внести соответствующие изменения в Устав общества. Кроме того, необходимо в установленном порядке урегулировать вопрос об отчуждении доли, пакета акций с другими участниками, акционерами. В период предпродажной подготовки покупатель может прийти к выводу о необходимости выкупить доли, акции у других участников общества. Тогда, если переговоры с ними не приведут к желаемому результату, сделка может не состояться.

Проверять необходимо не только само юридическое лицо, участником или акционером которого хочет стать покупатель, но и удостовериться в личности и полномочиях контрагента по сделке, уточнить обстоятельства, связанные с регистрацией данного юридического лица.

Кроме того, тщательной экспертизе должны быть подвергнуты различные договоры, заключенные указанным юридическим лицом, необходимые лицензии, разрешения, согласования.

Какую форму выбрать

В каждом из рассмотренных способов купли-продажи есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим некоторые из них. При продаже предприятия как имущественного комплекса с транзакции выплачивается НДС, налог на прибыль от реализации, государственные пошлины. А при продаже акций (долей) продавец оплачивает подоходный налог (13%) и регистрационные сборы, связанные с внесением изменений в учредительные документы.

При продаже имущественного комплекса к продавцу не переходят лицензии и разрешительные документы, дающие право на занятие определенными видами деятельности. Эти лицензии выдают на юридическое лицо, а не на предприятие как на имущественный комплекс. Если для покупателя вопрос о наличии лицензий имеет принципиально важное значение, предпочтителен второй способ купли-продажи бизнеса.

Преемственность бизнеса при продаже имущественного комплекса незначительна. Поэтому законодательством не предусмотрена передача бизнес-процессов и кадрового состава. В то время как при продаже юридического лица передается субъект предпринимательской деятельности, его права и обязанности. Если происходит купля-продажа предприятия, юридического лица с «ключевым сотрудником», то в договоре купли-продажи не стоит указывать, что такой сотрудник должен отработать на предприятии определенное время после смены собственника. Это не только юридически неграмотно, но и некорректно, прежде всего по отношению к данному сотруднику. Если он решит уйти с прежнего места работы, то новому собственнику придется договариваться с ним, например, повысить зарплату, выдать кредит, предоставить жилье и пр.

К плюсам купли-продажи юридического лица относится быстрота совершения сделки - от 2–3 месяцев до нескольких дней. И это при том, что только подготовка к оформлению и исполнение сделки по продаже имущественного комплекса со всеми регистрациями занимает не менее полугода. Но покупатель больше защищен при покупке имущественного комплекса, чем пакета акций или долей, поскольку в последнем случае высок риск возникновения неучтенных обязательств. Поэтому покупателю, решившему приобрести юридическое лицо, целесообразно провести полную проверку предприятия, бизнеса, как это предусмотрено в случае купли-продажи имущественного комплекса. Правда, в этом случае расходы существенно возрастают и возникает необходимость распределить их между сторонами сделки.

Продавец и покупатель в большей степени защищены при продаже предприятия как имущественного комплекса. Риск возникновения неучтенных обязательств и расторжения договора меньше, чем при покупке юридического лица. Но даже при покупке предприятия как имущественного комплекса сколько-нибудь серьезных мер по защите сторон договора от недобросовестных действий контрагента не предусмотрено. А этот вопрос очень важен.

Например, приобретая имущественный комплекс (или здание, помещение, права на него), покупатель полагает, что он приобретает и налаженный бизнес - ведь продукция, услуги данного предприятия пользуются устойчивым спросом и этот вид деятельности достаточно перспективен. Но права на фирму, использование товарного знака и другие права не передаются. А на следующий день после исполнения сделки продавец арендует помещение (торговые или производственные площади) и открывает аналогичное производство, оказывает аналогичные услуги, т.е. фактически продолжает свою деятельность. При этом он использует свое, хорошо известное фирменное наименование, товарный знак или знак обслуживания. Кроме того, он имеет достаточное количество средств, вырученных от продажи предприятия, недвижимости для инвестирования в свой бизнес…

Что касается торгово-посреднической деятельности , то экс-продавец может открыть новую посредническую фирму, «посадить на телефоны» менеджеров, которые обзвонят всех прежних потребителей и поставщиков и предложат им более выгодные условия сотрудничества. Существует и такая вероятность, что еще до заключения договора купли-продажи предприятия или юридического лица вся клиентская база, деловые связи (клиентела) будут проданы одному или нескольким конкурентам…

Сколько-нибудь действенных механизмов защиты покупателя от недобросовестности его контрагента в данном случае законодатель не предусмотрел. Даже если продавец выдаст расписку о том, что он «обязуется в течение года не вести предпринимательскую деятельность в области..., не оказывать посреднические услуги по… или не производить…», то на основании этого документа покупатель не сможет защитить свои права. Ведь право на предпринимательскую деятельность гарантировано Конституцией РФ (ч.1 ст.34). Между тем в законодательстве некоторых стран при продаже бизнеса или его части предусмотрены временные ограничения прав продавца на аналогичную предпринимательскую деятельность.

Поэтому стороны вынуждены прибегать к альтернативным методам обеспечения своих интересов. Например, от руководителей продаваемых предприятий, юридических лиц требуют расписки о том, что они не выдавали неучтенных векселей или не подписывали от имени предприятия иных обязательств, хозяйственных договоров, которые не были учтены. Но и эти меры реально не защищают покупателя.

Покупаем «по частям»

Приобретая предприятие, бизнес как юридическое лицо или целый имущественный комплекс, покупатель одновременно принимает на себя всю или большую часть кредитной истории компании (по некоторым обязательствам при продаже предприятия как имущественного комплекса стороны несут солидарную ответственность). Поэтому зачастую выгоднее покупать предприятие, бизнес «по частям». Если дело касается недвижимости или оборудования, то можно выкупить здание, оборудование или перезаключить договор аренды с собственником. Для этого прежний арендатор должен расторгнуть договор аренды, участником которого он является. Можно перезаключить договоры с поставщиками и потребителями. Разумеется, и в этом случае необходимо активное содействие продавца. Вопрос о переходе прав на товарный знак был рассмотрен выше, для этого не обязательно покупать прочее имущество и долги.

Экономика, Бизнес

Особенность продажи предприятия как имущественного комплекса, предназначенного для предпринимательской деятельности, заключается в том, что такая продажа не связана непосредственно с преобразованием, реорганизацией или ликвидацией юридического лица, владевшего этим имуществом. Юридическое лицо может продать свой имущественный комплекс для того, чтобы приобрести новые активы в целях коренной реконструкции производства или изменения технологической специализации. Новый собственник купленного имущественного комплекса также не изменяет этим приобретением организационно-правовой статус своего юридического лица.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Очевидно, например, что, если юридическое лицо (фирма) продает одно из нескольких принадлежащих ему предприятий, оно сохранит за собой права на средства индивидуализации.

Права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Таким образом, продавец заинтересован продать предприятие лицу, уже имеющему лицензию на занятие аналогичной деятельностью.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. В настоящее время действуют методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49.

Под имуществом организации в данном случае понимаются основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, прочие запасы, денежные средства и прочие финансовые активы. А под финансовыми обязательствами - кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы. Инвентаризации подлежат все имущество организации независимо от его местонахождения и все виды финансовых обязательств, то есть инвентаризации подлежит предприятие как имущественный комплекс.

Таким образом, продажа должна быть осуществлена по цене имущества, определенной на основе инвентаризации, без учета иных факторов, могущих влиять на цену, в том числе без учета сложившейся ситуации на конкретном рынке. Данное положение ограничивает свободу договора и существенно снижает возможность заключения такой сделки.

ГК РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия. Так, стороны до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются обязательным приложением к договору продажи предприятия. Договор продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Причем отсутствие какого-либо из вышеназванных документов расценивается как несоблюдение установленной формы договора и влечет его недействительность.

В связи с тем, что предприятие признается недвижимостью, продажа предприятия подлежит государственной регистрации, порядок которой в настоящее время регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако в отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора. Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта. Именно с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Учитывая, что договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту возможна только после соответствующей государственной регистрации договора.

Одной из характерных особенностей договора продажи предприятия, выделяющей его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, является то, что продажа предприятия может сопровождаться, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов.

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Отметим, что, несмотря не предусмотренные меры защиты кредиторов, ГК РФ все-таки предусматривает возможность передачи долга без согласия кредитора лишь с обязательным его уведомлением. В то же время общее правило предусматривает, что перевод долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391).

Таким образом, в данном случае закон в первую очередь защищает интересы продавца.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Если иное не вытекает из договора или из правил, изложенных дальше, последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором его продажи, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил купли-продажи, установленных ГК РФ:

статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц;
статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя;
статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара;
статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара;
статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества;
статья 478. Комплектность товара.

Следует отметить, что законодательство, как правило, рассматривает предприятие не как производственно-хозяйственную и социальную систему, а как объект или субъект права. Так, определение, данное предприятию в Гражданском кодексе (предприятие - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности), позволяет разработать достаточно простой юридический инструмент для перехода права собственности на предприятие от одного лица к другому. Однако оно не отражает социально-экономической сущности предприятия (предприятие - это, прежде всего, социотехническая система) и поэтому не ставит проблемы обеспечения защиты прав работников предприятия на сохранение их рабочих мест и других прав при смене собственника.

Соблюдение социальных интересов трудового коллектива при продаже предприятия (как имущественного комплекса) могло бы найти решение в трудовом законодательстве. Однако в настоящее время и трудовое законодательство не имеет определенных норм, регламентирующих защиту интересов работников предприятия при его продаже.

Решение этого вопроса осложняется еще и тем, что в соответствии с нормой Гражданского кодекса при продаже предприятия права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю и, следовательно, последний может покупать предприятие с целью его перепрофилирования, а это, в свою очередь, может потребовать профессиональной переподготовки работников или набора новых кадров. Следует заметить, что и в этом случае закон не предусматривает социальной защиты работников предприятия: с одной стороны, работнику, предупрежденному о предстоящем увольнении, администрация предприятия обязана предложить другую работу на этом же предприятии, с другой стороны, КЗоТ не обязывает администрацию предприятия проводить переобучение высвобождаемого работника по другой специальности.

Антимонопольное законодательство предусматривает государственный контроль за соблюдением устанавливаемых им норм при продаже недвижимости и продаже предприятий. Если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10 процентов балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов продавца, то получение в собственность или пользование одним хозяйствующим субъектом (покупателем) основных производственных средств или нематериальных активов другого хозяйствующего субъекта (продавца) осуществляется с предварительного согласия федерального антимонопольного органа на основании ходатайства юридического или физического лица. Такое согласие требуется и в случае приобретения лицом (группой лиц) прав, позволяющих определять условия ведения хозяйствующим субъектом его предпринимательской деятельности либо осуществлять функции его исполнительного органа.